UMOWA DZIERŻAWY WINNICY
Aby produkować wino jako drobny producent wina z upraw własnych, trzeba posiadać na ternie kraju uprawy własne winorośli, zgłoszone o Ewidencji Winnic prowadzonej przez KOWR, wykorzystywać do produkcji wina minimum 50% wagowo owoców z własnej uprawy oraz mieśćić się w limicie produkcji ogólnej 1000 hl (100 000 litrów wina, liczonego jako średnia z trzech ostatnich lat) w ciągu roku winiarskiego.
Uprawy własne to te, które należą do plantatora, tj. stanowią jego własność.
Prawo cywilne pozwala władać uprawami jak właściciel bez posiadania pełnej własności. Może to nastąpić w przypadku wystąpienia tytułu tzw. ograniczonych praw rzeczowych, takich jak użytkowanie czy dzierżawa. Każdy z tych tytułów upoważnia do zgłoszenia winnicy jako upraw własnych.
Alternatywą dla zakupów owoców może być zatem zawarcie umowy najmu lub umowy dzierżawy winnicy z jej właścicielem. Zebrane owoce będą wówćzas pochodzimy z naszych upraw własnych.
Winnica taka może znajdować się w dowolnej części kraju. Nie ograniczają nas tu przepisy o zakupie owoców przez drobnych producentów wina.
RÓŻNICE POMIĘDZY NAJMEM A DZIERŻAWĄ
Umowę dzierżawy i umowę najmu reguluje Kodeks cywilny. Dzierżawę traktuje jako odmianę umowy najmu i stosuje do niej odpowiednio przepisy o najmie. Zasadnicza różnica między jedną a drugą umową dotyczy pobierania pożytków. Co do zasady najemca nie ma do nich praw. Przeciwnie w przypadku dzierżawy. Pożytki mogą być naturalne (np. owoce z winnicy) jak i cywilne (dochody, takie jak np. czynsz). W zwiazku z powyższym, najwygodniejszą formą współpracy pomiędzy właścicielem nieruchomości rolnej, bądź gotowej winnicy – będzie umowa dzierżawy.
UMOWA DZIERŻAWY
Umowa dzierżawy to umowa cywilnoprawna na podstawie której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania z niej pożytków przez wskazany czas, w zamian za co dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu określony czynsz. Czynsz ten może zostać określony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju lub też w ułamkowej części pożytków – art. 693 k.c.
W praktyce winiarskiej mamy zwykle do czynienia z dwiema sytuacjami:
- długoletnią dzierżawą nieruchomości rolnej w celu założenia i prowadzenia plantacji
- jednorazową lub krótkoterminową dzierżawą owocującej winnicy w celu pobierania z niej pożytków
W omawianym przypadku interesuje nas zasadniczo rozwiązanie drugie. Dzierżawa taka ma charakter okazjonalny, nie wiąże się z nakładami inwestycyjnymi a ewentualnie z eksploatacją winnicy w danym roku winiarskim. Relacja taka nie jest zatem obciążona ryzykami wynikającymi z utratą poważnych inwestycji w cudzą nieruchomość oraz długoletnim charakterem współpracy. Umowa może być zatem znacznie prostsza.
Co powinna zawierać umowa dzierżawy?
- data i miejsce sporządzenia umowy
- strony umowy
- opis przedmiotu umowy (powierzchnię, położenie, numer ewidencyjny działki, numer księgi wieczystej)
- przeznaczenie przedmiotu dzierżawy (uprawa winnicy w celu produkcji wina)
- stan prawny i fizyczny nieruchomości
- czas trwania umowy
- wysokości czynszu oraz terminu i sposobu jego zapłaty (w kwocie stałej, zmiennej, w owocach lub winie)
- koszty dodatkowe (np. ubezpieczenia)
- zobowiązania dzierżawcy
- podpisy
Co warto dodatkowo zabezpieczyć?
(głównie w przypadku dzierżawy długoletniej)
- status plantacji w KOWR
- zasady korzystania z nieruchomości
- prawo pierwokupu
- termin i zasady wypowiedzenia umowy
- kary umowne i zwroty nakladów w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia umowy
- zapis o korzyściach utraconych w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia umowy
- stan w jakim nieruchomość ma znaleźć się w chwili wygaśnięcia umowy
ZAŁĄCZNIKI: